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■シニア向け分譲マンション（１）
評価：
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シニア向け分譲マンション(1)
情報 厚生労働省や国土交通省の制度に縛られない住まいの形態として、シニア向けの分譲マンションがあります。
中銀インテグレーション(株)を中心とする中銀グループが1970年代から熱海を中心に展開してきた「ライフケア」シリーズが代表例ですが、近年は関西を中心に新規の物件開発が進んでいました(サブプライム爆弾が破裂するまでは)。
関西でシニア向けマンションが盛り上がっていた理由の一つは、一般のファミリー向け分譲マンションの市況低迷が関西でより深刻だったからと思われます。
総務省統計局の「平成19年住民基本台帳人口移動報告」を参照してみると、驚いたことに、大阪圏(大阪,京都,兵庫,奈良の2府2県)では、昭和40年代から一貫して、人口の転入より転出の方が多いのです。
通常、広域をまたいで転居するのは、転勤が多い若年層のサラリーマンとその家族と思われますが、この人たちは不動産業界で住宅の一次取得者層と言われています。関西では、バブル崩壊のはるか以前から、じわじわと住宅市況の悪化が進んでいたと考えられます。
逆に首都圏では、人口の流入による一般住宅市場の拡大があったため、住宅産業によるシニア向け分譲マンションへの取り組みが遅れ、シニア層の住み替え需要には住宅型有料老人ホームが対応してきたのでしょう。
しかし、今後は地域を問わず、少子化により若年層の人口が減少していきます。住宅産業としては、団塊世代や団塊ジュニア世代の需要を喚起しないことには必然的に縮小均衡を余儀なくされるわけです。少し景気が回復してきたら、シニア向けマンションの開発を再検討するディベロッパーも出てくるかもしれません。
月々の管理費は、修繕積立金を含めて5万から7万円程度(食費別)が相場のようです。共用部のスペースや設備が多い分、一般のマンションより高めですが、十数万円する富裕層向けの住宅型有料老人ホームの利用料に比べると割安感があります。
シニア向け分譲マンションと有料老人ホームの最大の違いは、権利形態にあります。有料老人ホームの入居権は法的な保護が極めて弱いのですが、分譲マンションは所有権です。自分の持ち物ですから、追い出されることはありません。当然、死亡時には財産として相続されます。入居一時金のように、一定期間経過後に消滅してしまうことはありません。
ただし、所有権であるがゆえのデメリットもあります。相続した人がその物件に住まない場合でも、管理費と修繕積立金は払い続けなければなりません。
一般のマンションであれば、比較的簡単に中古市場で売却して現金化し、管理費の負担を止めることができますが、シニア向けマンションはまだまだ特殊な商品なので中古市場が発達していません。
どんな商品でも、誕生の時から中古市場が整備されていることはあり得ません。中古市場が生成、発展するには、まず新品が世の中に行き渡り、一般的な財産として認知される必要があります。
したがって、シニア向け分譲マンションが中古市場で普通に売買されるまでには、まだまだ時間がかかります。
これがシニア向け分譲マンションの最大のリスクでしょう。
有料老人ホーム・高専賃と契約する前に、横浜市金沢区のシニアライフ・サポート行政書士事務所へご相談ください
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